ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΣΤΕΓΗΣ ΚΑΙ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ .              

Από τις διατάξεις του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», προκύπτει εκτός των άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το διάταγμα αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση.
Με την παρ. 4 του ίδιου άρθρου ορίστηκε ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Α.Κ.». Περαιτέρω, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 του Α.Κ., οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη κατάρτιση της συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 1464/2009 δημοσίευση σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα κατά την έννοια του ως άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά, κλπ. Τα γεγονότα αυτά μπορεί να έχουν είτε τοπικό χαρακτήρα, είτε γενικά, πλήττοντας ευρείες γεωγραφικές περιοχές, επηρεάζοντας δε τις νομικές και πραγματικές σχέσεις στο σύνολο της επικράτειας μίας χώρας (λ.χ. μία διεθνή οικονομική κρίση).
Για το ορισμένο δε της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση την διάταξη του άρθρου 388 του Α.Κ., πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης από λόγους απρόβλεπτους, η οποία μεταβολή επιδρά στη μισθωτική αξία του μισθίου σε τέτοιο βαθμό, ώστε η εμμονή στη καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (πρβλ. ΑΠ 850/2010, ΑΠ 607/2010 δημ. σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Εφόσον δεν συντρέχουν οι ως άνω ουσιαστικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του άρθρου 388 του Α.Κ., ενόψει και της διάταξης του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995 για τις εμπορικές μισθώσεις, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 του Α.Κ., εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού, και δη όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλλΔνη 38.767). Η διάταξη του άρθρου αυτού προβλέπει τη δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης όταν αυτό επιβάλλεται από τη καλή πίστη αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή πηγάζει από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ειδική προστασία ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 του Α.Κ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερος σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.
Επομένως και ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή, με βάση εκτός από το άρθρο 388 του Α.Κ., το άρθρο 288 του Α.Κ., εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στη καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή του στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ολΑΠ 9/1997, ΑΠ 103/2001, ΕλλΔνη 2002.715, ΜονΠρΚαλ 34/2011, ΝοΒ 2011.2314).
Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ οφειλόμενου μισθώματος και εκείνου, που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως («ελεύθερου»), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημ. σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, 633/2007 αδημ.).
Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 του Α.Κ. απαιτείται και συνακόλουθα αρκεί: α) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από ο υπαίτιο, έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφ’ ενός και στο καταβαλλόμενο μίσθωμα αφ’ ετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με το συμβατικό καθορισμό του μισθώματος κίνδυνο, γ) αιτιώδης σύνδεσμος ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 1464/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλλΔνη 2006.170, ΜονΠρΑθ 1658/2010 δημ. σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου το δικαίωμα που προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η επ’ αυτής απόφαση να είναι διαπλαστική. Ως εκ τούτου, το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς (ΑΠ 588/1995 ΕλλΔνη 1996.341, ΜονΠρΑθ 2192/2010), η δε σχετική απόφαση δεν υπόκειται σε αναγκαστική εκτέλεση, ούτε κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή.
Περαιτέρω, για την θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 του Α.Κ., όταν την ασκεί ο μισθωτής, πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ’ άρθρο 261 παρ. 1 του ΚπολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από αυτό που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης, οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές – νομισματικές κλπ.) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (ΑΠ 2045/2006, ΑΠ 1487/2005).-

Να σημειωθεί ότι «μπαράζ» αγωγών για μείωση ενοικίων επαγγελματικής στέγης και κατοικιών βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη σε όλη τη χώρα, λόγω της βαθιάς οικονομικής κρίσης, την οποία τα δικαστήρια έχουν αρχίσει να δέχονται ως αιτία για αναπροσαρμογή των μισθωμάτων προς τα κάτω.