Μείωση ενοικίων


μειωση ενοικιου
ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΣΤΕΓΗΣ ΚΑΙ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ .              


Από τις διατάξεις του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», προκύπτει εκτός των άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το διάταγμα αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση.
Με την παρ. 4 του ίδιου άρθρου ορίστηκε ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Α.Κ.». Περαιτέρω, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 του Α.Κ., οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη κατάρτιση της συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 1464/2009 δημοσίευση σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα κατά την έννοια του ως άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά, κλπ. Τα γεγονότα αυτά μπορεί να έχουν είτε τοπικό χαρακτήρα, είτε γενικά, πλήττοντας ευρείες γεωγραφικές περιοχές, επηρεάζοντας δε τις νομικές και πραγματικές σχέσεις στο σύνολο της επικράτειας μίας χώρας (λ.χ. μία διεθνή οικονομική κρίση).
Για το ορισμένο δε της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση την διάταξη του άρθρου 388 του Α.Κ., πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης από λόγους απρόβλεπτους, η οποία μεταβολή επιδρά στη μισθωτική αξία του μισθίου σε τέτοιο βαθμό, ώστε η εμμονή στη καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (πρβλ. ΑΠ 850/2010, ΑΠ 607/2010 δημ. σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Εφόσον δεν συντρέχουν οι ως άνω ουσιαστικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του άρθρου 388 του Α.Κ., ενόψει και της διάταξης του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995 για τις εμπορικές μισθώσεις, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 του Α.Κ., εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού, και δη όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλλΔνη 38.767). Η διάταξη του άρθρου αυτού προβλέπει τη δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης όταν αυτό επιβάλλεται από τη καλή πίστη αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή πηγάζει από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ειδική προστασία ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 του Α.Κ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερος σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.
Επομένως και ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή, με βάση εκτός από το άρθρο 388 του Α.Κ., το άρθρο 288 του Α.Κ., εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στη καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή του στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ολΑΠ 9/1997, ΑΠ 103/2001, ΕλλΔνη 2002.715, ΜονΠρΚαλ 34/2011, ΝοΒ 2011.2314).
Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ οφειλόμενου μισθώματος και εκείνου, που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως («ελεύθερου»), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημ. σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, 633/2007 αδημ.).
Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 του Α.Κ. απαιτείται και συνακόλουθα αρκεί: α) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από ο υπαίτιο, έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφ’ ενός και στο καταβαλλόμενο μίσθωμα αφ’ ετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με το συμβατικό καθορισμό του μισθώματος κίνδυνο, γ) αιτιώδης σύνδεσμος ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 1464/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλλΔνη 2006.170, ΜονΠρΑθ 1658/2010 δημ. σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου το δικαίωμα που προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η επ’ αυτής απόφαση να είναι διαπλαστική. Ως εκ τούτου, το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς (ΑΠ 588/1995 ΕλλΔνη 1996.341, ΜονΠρΑθ 2192/2010), η δε σχετική απόφαση δεν υπόκειται σε αναγκαστική εκτέλεση, ούτε κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή.
Περαιτέρω, για την θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 του Α.Κ., όταν την ασκεί ο μισθωτής, πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ’ άρθρο 261 παρ. 1 του ΚπολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από αυτό που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης, οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές – νομισματικές κλπ.) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (ΑΠ 2045/2006, ΑΠ 1487/2005).-

Να σημειωθεί ότι «μπαράζ» αγωγών για μείωση ενοικίων επαγγελματικής στέγης και κατοικιών βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη σε όλη τη χώρα, λόγω της βαθιάς οικονομικής κρίσης, την οποία τα δικαστήρια έχουν αρχίσει να δέχονται ως αιτία για αναπροσαρμογή των μισθωμάτων προς τα κάτω.


scroll back to top

Τελευταία άρθρα

  • 1
  • 2
  • 3
ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΣΥΜΠΑΡΑΣΤΑΣΗ O «ΔΕΚΑΛΟΓΟΣ» 1)Γενικά: Η σωματική και διανοητική κατάσταση ενός ενήλικου φυσικού προσώπου ενδέχεται σε κάποιες περιπτώσεις να κωλύει μόνιμα ή προσωρινά ή να αναιρεί ολικά...
ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΕΝΤΑΞΗΣ ΣΤΟ ΝΟΜΟ ΚΑΤΣΕΛΗ Όσοι δανειολήπτες επιθυμούν να καταθέσουν αίτηση στο Ειρηνοδικείο προκειμένου να περιληφθούν στις ευνοϊκές διατάξεις του νόμου Κατσέλη και να επιτύχουν διαγραφ...
Νομοθεσία Ν. 3869/2010, ΦΕΚ Α 130/3-8-2010: Ρύθμιση των οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων και άλλες διατάξεις Ενσωματώνονται οι τροποποιήσεις και οι προσθήκες των Ν. 3996/2011 (ΦΕΚ Α 170/5.8.2...
Κατά το άρθρο 1465 παρ. 1 ΑΚ, με τον τίτλο τεκμήριο καταγωγής από γάμο, το τέκνο που γεννήθηκε κατά τη διάρκεια του γάμου της μητέρας του ή μέσα σε τριακόσιες ημέρες από τη λύση ή ακύρωσή του τεκμαίρε...
«Για την εξειδίκευση της αόριστης αυτής νομικής έννοιας δεν παρέχονται από το νομοθέτη εκ των προτέρων σταθερά προσδιοριστικά στοιχεία, πέραν από το επιβαλλόμενο στο δικαστή καθήκον να σεβαστεί την ...
Σύμφωνα με τα οριζόμενα στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 1532 ΑΚ 1. Αν ο πατέρας ή η μητέρα παραβαίνουν τα καθήκοντα που τους επιβάλλει το λειτούργημά τους για την επιμέλεια του προσώπου του τέκνου ή τη ...
Η διαδικασία για το κατ’ αντιδικία διαζύγιο, με βάση το άρθρο 1439 του Αστικού Κώδικα, εφαρμόζεται όταν ο ένας από τους δύο συζύγους δεν παρέχει την συναίνεσή του γι’ αυτό, οπότε ο άλλος σύζυγος εκκιν...
Σύσταση ΙΚΕ   IKE – ΒΑΣΙΚΑ ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ ΕΝΑΝΤΙ ΤΩΝ ΑΛΛΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΜΟΡΦΩΝ Ίδρυση: Συστήνεται μέσω της υπηρεσίας μιας στάσης. Το καταστατικό της καταρτίζεται κατά κανόνα με ιδιωτικό συμφωνητικό. Δεν απαιτείτα...
Υπαγωγή στο άρθρο 99 ΥΠΑΓΩΓΗ ΣΤΟ ΑΡΘΡΟ 99 ΤΟΥ ΠΤΩΧΕΥΤΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ 1. ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ: Η διαδικασία της συνδιαλλαγής που εισήχθη στην ελληνική έννομη τάξη με τα άρθρα 99 επ. του Πτωχευτικού Κώδικα (Ν.3588/2007) αφορά εμπορικές...
Νομοσχέδιο-βόμβα για διαταγές πληρωμής κατά του Δημοσίου Νομοσχέδιο που είναι ήδη έτοιμο από το υπουργείο Δικαιοσύνης δίνει τη δυνατότητα σε όσους χρωστάει το Δημόσιο, να στραφούν για την είσπραξη των απαιτήσεών τους κατά του Δημοσίου με δικαστική απόφαση (...
 Συλλογή Καταχρηστικών Όρων (ΓΟΣ) για Άμυνα Δανειοληπτών Με την ΥΑ Ζ1-798/25.6.2008 (ΦΕΚ Β΄ 1353/11.7.2008) είχε αποφασιστεί η απαγόρευση αναγραφής ορισμένων Γενικών Όρων Συναλλαγών (ΓΟΣ), που είχαν κριθεί ως καταχρηστικοί με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσει...
Εγκύκλιος ΙΚΑ: Αυτόφωρο για μη καταβολή ασφαλιστικών εισφορών Το ΙΚΑ, με την υπ. αριθμ. 9/04.02.2013 εγκύκλιό του, παρέχει διευκρινίσεις για την ποινική ευθύνη των Διοικούντων Νομικά Πρόσωπα και για την εφαρμογή της αυτόφωρης διαδικασίας, σε περίπτωση μη καταβολ...
ΣτΕ: Επικύρωσε απόφαση του ΔΕΑ για αποζημίωση 200.000 ευρώ  σε συγγενείς αυτόχειρα Το Συμβούλιο της Επικρατείας, με απόφασή του, επικύρωσε απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, με την οποία καθοριζόταν αποζημίωση ύψους 200.000 ευρώ σε συγγενείς αυτόχειρα.   Ειδικότερα, σύμφ...
Νέος νόμος για τακτοποίηση αυθαιρέτων και έκδοση αδειών δόμησης Ψηφίστηκε κατά πλειοψηφία το νομοσχέδιο του υπουργείο Περιβάλλοντος, με το οποίο προβλέπεται νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης και ελέγχου κατασκευών καθώς και η τροπολογία, με την οποία εισάγον...
Υπερχρεωμένα νοικοκυριά: Οι δικαστικές αποφάσεις, φέρνουν κι άλλους οφειλέτες στα ειρηνοδικεία Εκατοντάδες αιτήσεις είναι οι αιτήσεις για υπαγωγή δανείων στον νόμο για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά. Ο στόχος είναι η μείωση του ανεξόφλητου ποσού και, ήδη, οι αιτήσεις για υπαγωγή στις ρυθμίσεις το...
Υπερχρεωμένα νοικοκυριά: Μετά τα Χανιά, και στην Πάτρα... Νέα απόφαση Ειρηνοδικείου, για Απόφαση-σταθμός από το  Ειρηνοδικείο της Πάτρας, το οποίο δικαίωσε δανειολήπτη με χρέος 121.000 ευρώ. Ο εν λόγω δανειολήπτης τώρα καλείται να καταλάβει μόλις 12.000 και μάλιστα σε χρονικό διάστ...
Ποια είναι η διαδικασία και τα έξοδα για την κατοχύρωση εθνικού σήματος Για την κατοχύρωση εθνικού σήματος, τα στάδια της διαδικασίας είναι τα ακόλουθα: 1) Γίνεται έλεγχος για το εάν υπάρχει όμοιο ήδη κατοχυρωμένο σήμα σε επίπεδο εθνικό, κοινοτικό και διεθνές. Ο έλεγχο...
Υπηρεσιες σχετικες με την πρόληψη της εγκληματικοτητας ανηλίκων ΠΡΟΛΗΨΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΤΟΛΗ ΤΗΣ ΕΓΚΛΗΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ Ειδικότερα η Γενική Διεύθυνση Σωφρονιστικής Πολιτικής χαράσσει τις γραμμές της σωφρονιστικής πολιτικής του Υπουργείου στον τομέα της πρόληψης και της κατα...
Τρόπος υπολογισμού του ποσού της σύνταξης 1. Τρόπος υπολογισμού του ποσού της σύνταξης με το καθεστώς του άρθρου 5 του Ν.Δ.4202/61 Ο υπολογισμός του ποσού της σύνταξης των διαδοχικά ασφαλισμένων δεν γίνεται με το ίδιο τρόπο. Ετσι σε μια κατη...
Αποζημίωση €900.000 από το Δημόσιο για ευθύνη σε τροχαίο Αποζημίωση - μαμούθ θα πρέπει να πληρώνει το Ελληνικό Δημόσιο για κάθε τροχαίο στο οποίο χάνουν τη ζωή τους ή τραυματίζονται σοβαρά ο οδηγός ή συνεπιβάτες λόγω πρόσκρουσης του οχήματος σε παράνομη δια...
Nέα διαδικασία σύστασης εταιρειών (N. 3853/2010) Nέα διαδικασία σύστασης εταιρειών (N. 3853/2010). Mε την υπ' αριθ. K1-802/23.3.2011 κοινή υπουργική απόφαση καθορίσθηκαν οι διαδικασίες σχετικά με τη λειτουργία των «Yπηρεσιών Mιας Στάσης» για τη σύσ...
Διατροφή συζύγου και διατροφή τέκνων ΔΙΑΤΡΟΦΗ ΤΕΚΝΩΝ (παιδιών) Κατά το άρθρο 1486 εδ. β του Α.Κ. το ανήλικο τέκνο, κι αν ακόμα έχει περιουσία , έχει δικαίωμα διατροφής από τους γονείς του , εφόσον τα εισοδήματα της περιουσίας του ή...
Μείωση ενοικίων ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΣΤΕΓΗΣ ΚΑΙ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ .               Από τις διατάξεις του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 «κωδικο...
Διαδικασία ρύθμισης οφειλών Διαδικασία ένταξης βήμα – βήμα:   1ο ΒΗΜΑ: Συλλογή όλων των αναγκαίων δικαιολογητικών.   2ο ΒΗΜΑ: Σύνταξη και κατάθεση δικογράφου και επίδοση με δικαστικό επιμελητή στους πιστωτές.   3ο ΒΗΜΑ: ...